Hogyan lehet spanyol ingatlant hitelre vásárolni?


Milyen feltételekkel lehet spanyol ingatlant hitelre vásárolni ? Kaphat-e magyar állampolgár hitelt Spanyolországban? Ilyen és ehhez hasonló kérdések merülnek fel, amikor ügyfeleink ingatlant szeretnének vásárolni.

Mostanában egyre többen vásárolnak ingatlant Marbella-n és környékén. Egyesek tovább bővítik befektetéseiket a nemzetközi ingatlanpiacon, de vannak akik második otthont keresnek. Marbella és környéke különösen népszerű mind a befektetők, mind a kiköltözők körében. A jelzáloghitel felvételének a feltételei folyamatosan változnak. Más szabályok szerint jártak el a hivatalok pár éve, és más a feltételrendszer mostanában. Az Európa Uniós országok között Magyarországon különösen magas az infláció, így a forint nem minősül stabil fizetőeszköznek a spanyol pénzintézetek szemében. A következő cikkben összegyűjtöttük a legfontosabb – 2023 év végén érvényben lévő – szabályokat és tudnivalókat a jelzáloghitelek felvételéről Spanyolországban.

2022 októberében volt olyan időszak is, amikor 24% felett volt az infláció Magyarországon, miközben Spanyolországban az infláció az EU átlag fele volt. 2023 októberében is sokkal ígéretesebbek a számok a mediterrán országban. Ez az egyik fő oka annak, hogy a spanyol bankok megváltoztatták a hitelhez jutás feltételeit, ha a kérelmző olyan országból származik, ahol a hivatalos fizetőeszköz nem stabil. Ilyen például a magyar forint is a spanyol bankok szemszögéből. Mi van ha az anyaországban próbálkozunk először és már odahaza megkérdezzük a magyar bankunkat, vajon adnak-e hitel külföldi ingatlan vásárláshoz?

Magyar bankok adnak-e jelzáloghitelt spanyol ingatlan vásárlására?

Gyakorlatilag lehetetlen spanyol ingatlan jelzálogjogának bejegyzése Magyarországon, mivel Magyarországon nincs olyan bank, amely ezt a lehetőséget biztosítja.

Ígéretes újdonság, hogy a CaixaBank és a globális fizetési technológiai szolgáltatásokat nyújtó Global Payments Inc. közös vállalatot alapított a közép- és kelet-európai pénzügyi szolgáltatásokat nyújtó Erste Group Bankkal, hogy terjeszkedjen a Cseh Köztársaságban, Szlovákiában és Romániában, de ebben szolgáltatáscsomagba Magyarországot nem vették bele, mivel hazánkban még nincs bevezetve az euro.

Magyar bankok adnak-e jelzáloghitelt magyar ingatlan fedezettel?

Amennyiben szándékában áll magyar pénzintézetektől jelzáloghitelt igényelni, elsődleges követelmény, hogy rendelkezzen egy magyar ingatlannal, amelyet értékesítés esetén felhasználhat fedezetként (pl. saját lakás esetében). Az ingatlan értékesítésre kerül azonban, ha nem képes visszafizetni a hitelt. Ez az út már járható, egy szabadelhasználású hitellel már tud vásárolni Spanyolországban is. Végül a harmadik út, hogy magyar állampolgár hitelkérelmet nyújt be egy spanyol banknál. Fontos kiemelni, hogy csak a vásárláskor lehetséges hitelt felvenni spanyol ingatlanra, utólag már egyetlen bank sem fog hitel adni, később már egyáltalán nem lehet “ráterhelni” a meglévő spanyol ingatlanra hitelt .

Kaphat-e magyar állampolgár jelzáloghitelt külföldi banktól külföldi ingatlanra?

Igen, de meg kell felelni néhány alapvető követelménynek. Korábban minden európai uniós polgár egyenlő elbírálásban részesült, amikor hitelkérelmet nyújtott be a spanyol bankoknak. 2022 elején amikor a forint -euro árfolyam átlépte a 400 forintos határt az európai bankok , köztük a spanyol pénzintézetek visszautasítottak minden olyan hitelkérelmet, ahol a kérelmező rendszeres jövedelme olyan országban keletkezik, ahol nem euro a hivatalos fizetőeszköz. Ez a változás bennünket, mint ingatlanirodát is meglepett, mivel éppen folyamatban lévő vásárlásaink voltak és a vevők kifizettek 10% foglalót abban a hiszemben, hogy a spanyol bank pár hónapon belül folyósítani fogja a hitelt. Sajnos nem így történt, banki hitel nélkül voltak kénytelenek megvásárolni az ingatlanokat.

2023 szeptemberében egyes bankok új szabályozást vezettek be. A következőkben bemutatjuk, milyen szabályok mentén lehet nem spanyol rezidenseknek hitel felvenni.

Nem spanyol rezidens hogyan kaphat jelzáloghitelt spanyol ingatlan vásárlásához?

A Santander bank területi igazgatóságától a következő részletes tájékoztatást kaptuk:

A) Preferált országok: Nagy-Britannia, Írország, Németország, Franciaország, Ausztria, Hollandia, Belgium, Svájc, Olaszország, Portugália, Lengyelország, Norvégia, Svédország, Dánia, USA és Kanada.

300.000 euró feletti lakások : maximális futamidő 20 év és az ingatlan értékének legfeljebb 65%-a. A törlesztőrészlet nem lehet több mint a havi rendszeres jövedelem 30%-ka. ( Havi 3000€ nettó jövedelemet kell igazolni 1000€-s törlesztőrészlet esetén )

B) Nem preferált kedvezményezett : 300.000 euró feletti vásárlás esetén, maximális futamidő 20 év és az ingatlan felbecsült értékének maximum 50%-os finanszírozás.

Alapvető követelmény : az ügyfél jövedelmének az alábbi pénznemek egyikében kell lennie: EUR, USD, GBP (font), CHF (svájci frank), SEK (svéd korona), NOK (norvég korona), DKK (dán korona), CAD (kanadai dollár), PLN (lengyel zloty).

Spanyol és portugál ingatlanok vásárláshoz egy hitel-bróker cég több pénzintézet ajánlata közül küld ajánlatokat, miután egy ingyenes hitel előminősítést kitöltünk a következő linkre kattintva:

Milyen szabályok vonatkoznak azokra a magyarokra, akiknek forintban érkezik a havi rendszeres jövedelme?

Magyar állampolgár az elmúlt két évben nem juthatott hitelhez spanyol pénzintézettől. Időpontot kértünk a La Caixa bank hitelezési osztály vezetőjétől, hogy megtudjuk milyen feltételek esetén juthat hitelhez aki forintban kapja a jövedelmét.

A pályázónak ki kell töltenie egy nyomtatványt, mely alapján a bank készít egy ingyenes előminősítést. Ebben a fázisban még nem kell dokumentumokat becsatolni, elegendő, ha a valós adatokat írunk bele a nyomtatványba. A feltételek pedig:

300.000 euró feletti vásárlás esetén, maximális futamidő 15 év és az ingatlan felbecsült értékének maximum 50%-os finanszírozás. A törlesztőrészlet nem lehet több mint a havi rendszeres jövedelem 20%-ka, ami azt jelenti, hogy ha 1000€ a havi törlesztőrészlet, 5000€/hó nettó jövedelemmel kell rendelkezni a pályázónak.

Fontos figyelembe venni azt is, hogy a hiteligénylő nem lehet idősebb mint 60 éves, mivel a 15 év futamidő végén 75 éves lesz, mely a bankoknál az elfogadható felső korhatár.

Milyen kamattal lehet hitelt felvenni 2023 végén?

A spanyol bankok általában 3,5% – 5,5% között adnak változó kamatlábbal hitel. Választható a fix, a változó és kombinált verzió is, melyekről szimulációkat készít a hitelügyintéző. Az alábbi példában 200.000€ hitel kérdeztünk meg 15 év futamidővel, mivel magyar hiteligénylő esetén nem lehet hosszabb periódusra hitel igényelni a bank tájékoztatása szerint. Mivel az új szabályozás szerint, a havi jövedelem maximum 20%-ka lehet a törlesztőrészlet, így a példában szereplő 200.000€-s hitelt csak azoknak fogják megadni, akiknek igazoltan 8000€-s nettó fizetésük van havonta.

Összefoglalva elmondható, hogy bár a forintot nem tekintik a spanyol pénzintézetek stabil fizetőeszköznek, lehet hitel kapni magyar állampolgároknak is. Ugyan csak 15 év futamidőre és az ingatan értékének másik felével rendelkeznie kell az igénylőnek, továbbá a rendszeres havi jövedelem maximum 20%-ka lehet a havi törlesztőrészlet. Marbella-n és környékén az ingatlan adásvételek jelentős hányada hitel nélkül történik. Keresleti piac van és erős vásárlóerő, szűkülő kínálat és ennek következtében növekvő árak egyszerre jellemzik a piacot 2023 év végén.