Miért különbözhetnek telekkönyv és a földhivatal négyzetméter adatai?


Néha előfordul, amikor Marbella-n ingatlan szeretne vásárolni, hogy a földhivatal papírjaiban szereplő négyzetméter adatai nem egyeznek meg a telekkönyvben ( kataszter) szereplő adatokkal.

MIT KELL TUDNUNK ERRŐL A KÉT INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSRÓL?

Először is, Spanyolországban két ingatlan-nyilvántartás létezik, amelyek mindegyike egymástól függetlenül működik, az egyik a körzeti földhivatal, a másik pedig az ingatlan-kataszter.

Ezeket a különbségeket gyakrabban láthatjuk régebben épített ingatlanoknál. Általában az ingatlan beépített métereiben, az ingatlan határaiban és még a megfelelő ingatlan helyrajzi számában is jelentkezhet.

Sok esetben látjuk, hogy egy adott négyzetméterrel hirdetnek ingatlant Marbella-n, majd amikor a vevő leméri a pontos adatokat, esetleg tervrajzot készít, kiderül, hogy az ingatlan kisebb méretű mint a hirdetett m2. Azt is szokták kérni ügyfeleink, hogy kérjük le a földhivatalból az alaprajzokat, de sajnos Spanyolországban nem kötelező alaprajzot csatolni a földhivatali dokumentációhoz. Ha pedig a tulajdoni lapot vesszük alapul, az sem mindig pontos, főképp a régebbi lakások esetében, mivel van ahol a teraszokat, erkélyeket is beleszámolják, van ahol nem. Mindenek előtt fontos tisztáznunk, hogy gyakran kevernek két fogalmat: a hasznos négyzetmétert (Superficie útil) és a beépített négyzetmétert (Superficie construida) .

A KÉT INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS KÖZÖTTI KÜLÖNBSÉG

földhivatal ( Registro de la Propiedad  ) olyan közszolgálati szerv, amelynek fő feladata az ingatlanokat tartalmazó vagy azokat érintő valamennyi jogi aktus, szerződés, bírósági és/vagy közigazgatási határozat, valamint az ingatlanokra vonatkozó bármely más jog bejegyzése. A nyilvántartás célja, hogy a szóban forgó ingatlanra vonatkozó összes információval szolgáljon:

Az ingatlan leírása
Az ingatlan tulajdonosa (tulajdonjog)
Az ingatlant terhelő terhek


Az ingatlan-kataszter ( El Catastro Inmobiliario ) a Pénzügyminisztérium alá tartozó közigazgatási nyilvántartás, amelyben az ingatlanok szerepelnek. Szabályait az ingatlan-kataszterről szóló törvény határozza meg. Meg kell jegyezni, hogy a földhivataltól eltérően ebben a nyilvántartásban az ingatlan nyilvántartásba vétele kötelező, és fő funkciója az, hogy az olyan adók, mint az IBI, az öröklési és ajándékozási adó vagy az átruházási adó alapjául szolgáljon.

Az ilyen típusú dokumentációs eltérésekkel akkor merül fel probléma, amikor a tulajdonos eladásra kívánja bocsátani az ingatlant, különösen azért, mert ez bizonyos kétségeket okozhat a vevő részéről.

Mindenesetre fontos tudni, hogy amíg ez a fajta eltérés fennáll, addig mindig a földhivatali nyilvántartásnak lesz a mérvadó, mivel a kataszter csupán egy tisztán adminisztratív nyilvántartás, és csak az érintett ingatlanra vonatkozó adók alkalmazásának alapjául szolgál.

A KÜLÖNBSÉGEK KORREKCIÓJA A FÖLDHIVATALNÁL – VAGY MÉGSEM?

2015-ben módosították a jelzálogjogról szóló törvényt, és az egyik cél az ingatlan-nyilvántartás és az ingatlan-kataszter közötti koordináció megvalósítása és ezáltal az ingatlanok jobb beazonosítása.

Ha ki akarjuk javítani a két nyilvántartás közötti különbséget, akkor meg kell határoznunk, hogy melyik rendelkezik rossz információval. Az esetek többségében az ingatlan-kataszternél kisebb, a földhivatali adatok szerint pedig nagyobb az ingatlan mérete. Mivel utóbbi alapján határozzák meg az illetékes hatóságok a telek beépíthetőségét, nem tanácsos a hiba korrekcióját szorgalmazni, mert kedvezőtlen lehet mivel kisebb négyzetméterű építményt lehet az adott telekre építeni.

Fontos tudni, hogy ahhoz, hogy egy ingatlant helyesen lehessen bejegyezni a nyilvántartásba, a rendeletek megengednek bizonyos hibákat a kataszterhez viszonyított alapterületben. Ezek a hibák azonban nem haladhatják meg a 10%-ot, különben a közjegyző leállíthatja a bejegyzést, és jelzálogjogi aktát nyithat. Ha az eltérés nem haladja meg a 10%-ot, a közjegyzői okirat kijavítása nem teszi szükségessé semmilyen eljárás megindítását, amennyiben bizonyítottan teljesülnek a jelzálogtörvényben az ingatlanok bejegyzésére vonatkozó egyéb követelmények.

Ha meghaladják a 10%-ot, akkor az ügyvéd leállíthatja a tulajdonjog bejegyzését és elindíthat egy földhivatali eljárást. Ha az eltérés nem haladja meg a 10%-ot, akkor az okirat javítása nem igényel semmilyen eljárást, és az ingatlan bejegyzése nem akadályozható, feltéve, hogy az Ingatlanjogi Törvény más követelményeinek megfelelően van bejegyezve.

Összefoglalva, az ilyen típusú különbségek előfordulhatnak, de nem kell a vevőnek mindenáron a korrekcióra törekednie. A telek beépíthetősége fontosabb szempont az esetek többségében, mint hogy mindkét nyilvántartásban pontosan ugyanaz a négyzetméter szerepeljen, mert sokszor nagyobb bonyadalmat okoz a hibák kijavítása.