Mi alapján kalkulálják az ingatlan adót?


ingatlan vásárlás marbella

Használt ingatlan vásárlása esetén az egyik legfontosabb kérdés, hogy mennyi adót kell fizetni. Az adásvételi szerződésben szerepel a vételár, de nem minden esetben ezt az árat veszi figyelembe az adóhatóság. Az ismeretes, hogy az átruházási adó (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales, ITP) 2021 április óta Andalúziában egységesen 7%.

A vásárlás költségeiről részletesen itt olvashat.

Felmerül a kérdés, hogy mi alapján számítják ki a 7%-ot? Először is vegyük sorra, milyen árakról beszélünk.

MEGHIRDETETT ÉRTÉK

Bár a tulajdonos szeretne minél többet kapni az ingatlan piacon, érdemes a többi eladó ingatlanhoz igazítani az árakat, különben nem lehet értékesíteni egyhamar. Lehet piackutatást végezni és ingatlan irodák tanácsát is kikérni, milyen áron javasolják a piacra tenni az ingatlant. Néhány esetben független értékbecslő cégektől is lehet kérni ajánlatot, akik sokszor még csak meg sem nézik az ingatlant és egyszerűen csak készítenek egy becslést a piacon jelenlévő többi eladásra kínált ingatlan ára alapján.

KATASZTERI ÉRTÉK

A telekkönyvi hivatalban ( El Catastro Inmobiliario ) nyilvántartanak egy árat, melyet kataszter-értéknek hívnak. Nem kell megijedni, mert semmi köze sincs az ingatlan valós értékéhez, általában jóval alacsonyabb annál. Ez azért is “előnyös”, mivel ezt az értéket referenciaként használják például az éves ingatlanadó (IBI) vagy az önkormányzati tőkenyereségadó (Plusvalia) kiszámításához.

Még egy furcsaság, hogy a telekkönyvben szereplő négyzetméter adatok nem minden esetben azonosak a földhivatali ingatlan nyilvántartásban ( Registro de la Propiedad ) szereplő adatokkal.

Erről itt olvashat bővebben.

KIALKUDOTT ÉRTÉK ÉS BEJELENTETT ÉRTÉK

A vásárlás során, a foglalói szerződésben az eladó és a vevő rögzítik a vételárat és a fizetés módját, és annak ütemezését. A kialkudott ár nem minden esetben kerül a végleges adásvételi szerződésbe, ( Escritura), hiszen a felek arról is megállapodhatnak, hogy a vételár egy részét a vevő más módon fizeti meg, így kisebb összeget írnak be a végleges szerződésbe. Ez lesz a hivatalos bejelentett érték. Ezzel a lehetőséggel olyan esetekben szoktak élni, amikor a kialkudott ár után fizetendő adókat mindkét fél magasnak találja. Aranyszabály, hogy a bejelentett érték sohasem lehet a kataszteri értéknél kevesebb.

TÉNYLEGES ÉRTÉK 

A tényleges érték, amelyet az ITP adóalapjaként használtak 2022 előtt éveken át. Sok esetben a kataszterben szereplő minimális ár segítségével rögzítették, amelyekre tartományonként különböző szorzókat alkalmaztak ( Andaluciában 1.03 -at ). Ennek az értéknek nem kellett feltétlenül kapcsolódnia a vevő és az eladó között megállapított árhoz.  Bár ezt a rendszert elfogadták, a Legfelsőbb Bíróság egy 2018. május 23-i ítéletében ellenezte azt. Úgy vélte ugyanis, hogy a bejelentett érték sok esetben alacsonyabb volt, mint az állami szervek által az ingatlanhoz rendelt érték. Az állam ilyen esetben ellenőrzési eljárást indíthatott annak bizonyítására, hogy a vevő által bevallott érték alacsonyabb-e a kritériumai szerint meghatározott értéknél vagy sem.

REFERENCIA ÉRTÉK: 2022 JANUÁR 01-TŐL ÉRVÉNYES ÁLLAPOT

Az új érték bevezetésével a kormány célja az volt, hogy “csökkentse a tényleges érték okozta pereskedést, amely kétértelmű fogalom és a bíróságok a piaci értékhez hasonlítottak”. 

A július 9-i 11/2021. számú, az adócsalás megelőzésére és leküzdésére irányuló intézkedésekről szóló törvény, amely július 10-én jelent meg a Hivatalos Közlönyben, kimondja, hogy: 

“Piaci érték alatt azt a legvalószínűbb árat kell érteni, amelyen egy vagyontárgyat független felek között, tehermentesen el lehet adni.

Ingatlanok esetében az érték az ingatlan-nyilvántartási szabályzatban meghatározott referenciaérték az adó esedékességének napján.

Ha azonban az érdekelt felek által bejelentett érték vagy a kataszter alapján megállapított tényleges érték, vagy mindkettő magasabb, mint a referenciaérték, akkor a magasabb értéket kell adóalapnak tekinteni.

Ha nincs referenciaérték, vagy azt a Kataszteri Főigazgatóság nem tudja igazolni, az adóalap a következők közül a legmagasabb: az érdekelt felek által kialkudott és bejelentett érték, a megállapított referencia ár, illetve a piaci érték. 

MINDEN ÉVBEN ÚJ REFERENCIA ÉRTÉK

Az ingatlanok referenciaértékét a kataszteri szabályzattal összhangban évről évre átlagérték-modulok alkalmazásával határozzák meg, a közjegyző előtt ténylegesen végrehajtott vagy a telekkönyvbe bejegyzett ingatlaneladások árai alapján, amelyeket a Kataszteri Főigazgatóság által készített éves ingatlanpiaci jelentések keretében kapnak meg minden év első napjaiban. Előfordulhat, hogy ha év végén a vevőt tájékoztatja ügyvédje, hogy milyen összegű átruházási adót kell fizetni, de a végleges szerződést ( escritura) felek csak a következő év elején írják alá, akkor már új összeget számolnak ki a hatóságok, az új referencia érték alapján.