Ingatlanvásárlás Marbella-n 10 lépésben


Ingatlanvásárlás – Bevezető gondolatok

Amikor ingatlanvásárlás mellett döntünk Marbella-n, figyelembe kell venni, hogy bár sok hasonlóság van a magyar és az itteni piac között, de vannak különbségek is, melyekre érdemes odafigyelni. Ebben a posztban összefoglaljuk a vásárlás 10 lépését és azt is, hogy az egyes fázisokban mire kell számítani.

Az első szembeötlő különbség, hogy a Costa del Sol-on nehéz – szinte lehetetlen olyan adatbázisban keresgélni, ahol a tulajdonosok közvetlenül töltenek fel ingatlanokat, és a vevők kedvükre válogathatnak, tehetnének fel kérdéseket az eladónak. Bár vannak publikus oldalak, pl, idealista.com, Yaencontre.es, Pisos.com de a hirdetéseket nem aktualizálják, már rég eladott, kiadott ingatlanok szerepelnek az oldalakon és ugyanaz az ingatlan tucatnyi másolatával találkozhatunk, 10 különböző “tulajdonos” adataival. Nem csoda, hogy elmegy a kedve a vevőnek, hogy saját maga keresgéljen, nem a Magyarországon megszokott ingatlan.com színvonalát kapja.

A külföldi tulajdonosok jelentős része csak heteket vagy még annyit se tölt a Costa del Sol-on, így ha úgy dönt, hogy eladja az ingatlanját, megbíz vele egy ingatlanirodát, amelyből minden utcasarkon lehet találni többet is. Szinte mindenki ingatlanosnak adja ki magát, hogy a jutalékból lecsippenthessen magának egy kis szeletet. A portás, a biztonsági őr, a kertész és sokszor a régi barát is félrehúzza az ingatlanost, hogy ad-e neki valamit a jutalékából, mert ha nem akkor lebeszéli a barátját, hogy ne ezzel az ingatlanossal vásároljon. Erről persze a gyanútlan vásárló mit sem tud, hiszen akihez látogatóba jött, már régen itt él, megbízik benne a vásárló, hogy biztosan jobban tudja, kivel érdemes itt dolgozni.

Ebben a posztban, őszintén leírom, miben hasonlít és miben más az ingatlanvásárlás folyamata Magyarországon és itt a Costa del Sol- on, Marbella-n.

1) Erőforrások

Ez az egyik legfontosabb szempont, hogy legyen elegendő pénze a vevőnek, hiszen ha még el kell adnia valamit, hogy vásárolni tudjon, akkor mire végre valóban rendelkezik a vételár kiegyenlítésére elegendő összeggel, addig a kiválasztott ingatlan Marbella-n már gazdát cserélt. Sokan maradtak le a több látogatási kör után kiválasztott otthonról, mert még nem adták el a másik ingatlanjukat. A régiók, lakóparkok feltérképezése hasznos, de akár már 3-6 hónappal később más áron lesznek elérhető ingatlanok ugyanabban a zónában. Évente 4-5%-ot emelkednek az árak Marbella-n és környékén, de az utolsó két évben 30%-kal magasabb lett sok ingatlan ára.

2) Hitel előminősítés

Az emberek többsége azt hallja meg, amit szeretne hallani. Amikor egy budai bevásárlóközpontban lévő ingatlan iroda – amely külföldi ingatlanok értékesítésére szakosodott – azt hirdeti, hogy “akár 30% önerővel” luxusnyaralót vásárolhat Marbella-n, az emberek elhiszik, hogy ez nekik is lehetséges. A valóság azonban, hogy akinek Magyarországon keletkezik a jövedelme forintban, annak max 15 évre, az ingatlan értékének 50%-áig és a nettó fizetésének (nem osztalékának) maximum 20%-a lehet a törlesztő részlet.

Aki annak reményében indul el vásárolni Spanyolországba, hogy minimális önerővel is vásárolhat, azt ki kell ábrándítsam. A bank által megállapított érték minimum 50%-val rendelkeznie kell a vevőnek. Ezen a linken egy előminősítést lehet végezni:

3) INGATLANIRODA

Amit azt a bevezetőben írtam, nagyon sok ingatlaniroda és még több “ingatlanos” van a Costa del Sol-on. Idézőjelbe azért tettem, mert azok is ingatlanosnak vallják magukat, akinek semmilyen hivatalos bejegyzett vállalkozása nincs, és lehet, hogy csak egy ingatlanra kapott megbízást egy barátjától, és azt próbálja eladni.

Spanyolországban több tucat ingatlanos portál van, melyet az ügynökségek többsége használ. A Costa del Sol-on 2 elterjedt rendszer van:

Propertytop ( mely az Inmobalia nevű rendszer publikus oldala)

Propextra ( mely a legelterjedtebb rendszer, a Resales Online oldala)

Az ügynökségek 99%-a ezekből a rendszerekből dolgozik, melyek használatáért több ezer eurót fizetnek évente, mint rendszerhozzáférési díj. A Move2Marbella mindkét rendszer előfizetője, hogy ügyfeleinek a teljes fellelhető ingatlan kínálatot tudja ajánlani. Sok esetben egyéni keresés is indul, hirdetési portálokat és banki ajánlatokat is végigböngészünk, hogy még több eladó ingatlant felkutassunk ügyfeleinknek.

Ezt talán nem is lenne fontos kihangsúlyozni, hiszen az etikus ingatlanirodák nagy része így jár el, de sajnos vannak, akik igyekeznek rásózni azokat az ingatlanokat ügyfeleikre, amelyek esetében nagyobb jutalékot kapnak az eladótól. Az én irodámban ez szigorúan tilos, a vevő centrikus hozzáállás hosszú távon megtérül, az elégedett vásárló örömmel ajánl bennünket ismerőseinek.

4) Szabadúszók

Már esett szó az önjelölt ingatlanosokról. Azt már ismerjük, hogy rég eladott, a piacon már nem lévő ingatlanokkal próbálnak magukhoz csalogatni a vevőket egyes irodák, régi trükk, sajnos erre is igaz, hogy az emberek azt hiszik el , amit hallani akarnak: hiába igazoljuk vissza, hogy már évek óta el lett adva egy ingatlan, a vevő továbbra is abban az illúzióban ringatja magát, hogy “hátha megvan még”.

Ezt használja ki egy belga tulajdonú iroda is Puerto Banus frekventált helyén. Amikor az érdeklődő besétál a csapdába ( bár mi mondjuk neki hogy már rég nincs a piacon ) a belga iroda azt bizonygatja, hogy igenis nekik megvan még. Állításuk szerint olyan sok az érdeklődő, hogy a vevő utaljon el 5000€-t a számlájukra, így lefoglalják neki, amíg el nem tud jönni megnézni. Amikor a vevő megérkezik akkor tudatják vele, hogy “sajnos” most adták el, de ne aggódjon, mert az irodájuk talál másikat és a jövőbeli vásárláshoz már náluk van a foglaló. Így lett szegény honfitársunk “odaláncolva” az irodához. Vannak akik brókerdíjat számolnak fel, a vételár akár 4%-át is a vételáron felül, de minimum 2000€-t. Olyan is van, aki körbeautózza a zónákat 4 óra alatt 200€-ért.

A MARBELLA-N INGATLANVÁSÁRLÁSKOR A VEVŐ NEM FIZET JUTALÉKOT !!!

5) Megtekintések

Miután az ingatlaniroda több ingatlan javaslatot küld email-en vagy Whatsapp-on, azok közül a vevő kiválaszt olyanokat, melyeket meg szeretne nézni. Időpontot egyeztet az ingatlan iroda a tulajdonosokkal és ha más ügynököt bízott meg a tulajdonos az eladással, akkor azokkal is. A megtekintéseknél egyszerre egy időben rá kell érnie a vevőnek, az ingatlan iroda képviselőjének, és annak is akinek joga van kinyitni az ingatlant. Ha a tulajdonos éppen az ingatlanban tartózkodik, akkor ő maga, ha nem, akkor meghatalmazottja. A vevők sokszor meglepődnek, hogy milyen sokan vannak jelen egy ingatlan megmutatásánál. Ezért is nehéz úgy eltervezni a viziteket, hogy félóránként, háromnegyed óránként lehessen megnézni az ingatlanokat.

Ha egynél csúszás van, a napi program borul. Sokszor a látogatások alatt derül ki, hogy mennyire fontos a tenger közelsége, a garázs, a tágas terek stb., így a nap közepén kell lemondani a többit időpontot. Ez kicsit kellemetlen, amikor még 4-5 helyen várják az érkezésünket, könnyen komolytalannak titulálják az ilyen irodát a tulajdonosok, vagy más ingatlanosok. Ha pedig a vevő előző este kirúgott a hámból és másnap meg se jelenik az első találkozón, az a legkellemetlenebb.

Ideális esetben pár megtekintés után a vevő és az ingatlanos is tudja melyik az ideális választás és elérkezik a pillanat, hogy ajánlatot szeretne adni a vevő.

6) Ajánlat adás

Ajánlatot adni egyfajta elkötelezettség. Ha jó árat szeretne elérni a vásárló, próbál alkudozni, vagy egy jóval alacsonyabb árat bemond az eladónak. Az eladók többsége a Costa del Sol-on nincs ráutalva, hogy jelentősen csökkentse az árat. A szóban bemondott ajánlatokat amúgy sem veszi komolyan se eladó, se a képviselője. Azt kérik, hogy írja le az ajánlatot. Az írásos ajánlat tartalmazza az ajánlott vételáron felül a kifizetés módját, (kell-e hitel a vásárláshoz pl. ) ütemezését.

Általában ha nem kell hitelt felvenni a vételár kifizetéséhez, és aránylag gyorsan ki tudja a vevő fizetni az ingatlant, akkor 3-5% alku bele szokott férni az esetek többségében. Vannak már alapból vonzó áron kínált ingatlanok, kiváló adottságokkal, azok esetében a tulaj nem szokott engedni, tudja, hogy árcsökkentés nélkül is el tudja adni. Még az idén is kereslet piac van, több vevő érkezik mint ahány jó minőségű ingatlan van a piacon.

2023 szeptemberében egyes bankok új szabályozást vezettek be. A következőkben bemutatjuk, milyen szabályok mentén lehet nem spanyol rezidenseknek hitel felvenni.

7) Depozit

Ha a tulajdonos elfogadja az írásos ajánlatot, akkor azt szintén írásban jelzi vissza és megadja jogi képviselőjének az adatait. Ekkor tanácsos, hogy már a vevőnek is legyen jogi képviselője, aki az ingatlannal kapcsolatos hivatalos dokumentumokat leellenőrzi. Első lépésként a vevő el kell utaljon 6000€ -t saját ügyvédjének a letéti számlájára. Az ügyvéd a hozzá beérkezett összegről igazolást küld az eladó ügyvédjének és bekéri az ingatlan tulajdoni lapját, ingatlan adó papírját (IBI), az utolsó befizetett közös költség számlát. Miután ezeket az ügyvéd ellenőrizte, tájékoztatja az ügyfelét az ingatlan státuszáról, esetleges terheiről. Ha a vevő nem talál kivetni valót, akkor az ügyvédje átutalja a 6000€ depozitot az eladó ügyvédjének és elkezdik a foglalói szerződést szövegezni.

Az eladó megkéri az ingatlanosokat, akik még hirdetik az ingatlant, hogy ne hirdessék tovább, az ingatlan “Sales Agreed” kategóriába kerül, ami annyit jelent, hogy mind a vevő mind az eladó egyetértettek a vételárban, átmenetileg nincs a piacon.

8) 10% Foglaló

Az ügyvédek megfogalmazzák a foglalói szerződést, melyben a korábban elutalt 6000€-t kiegészíti a vevő a vételár 10%-ára. A foglalói szerződésben a felek igazolják, hogy az aláírással elismeri a vevő hogy kifizette a vételár 10%-át, és hogy ha eláll a vásárlástól, akkor ezt az összeget elveszíti. Az eladó pedig arra vállal kötelezettséget, hogy ha visszalépne az eladástól, akkor a kapott összeg dupláját fizeti vissza a vevőnek. Ekkor már nyugodt lehet a vevő, hogy nem adja el másnak az ingatlant a tulaj. A tulajdonos is biztonságban érezheti magát, hiszen a vevő már elkötelezte magát. A foglalói szerződés rögzíti a kifizetés további ütemezését és a végleges adásvételi szerződés ( Escritura) aláírásának legkésőbbi időpontját.

9) Szerződés

A foglalói szerződésben a felek megegyeztek, hogy milyen fizetési módon és mikor fizeti meg a vevő az eladónak a vételár fennmaradó részét. A spanyol bankrendszer kicsit különbözik minden más európai ország rendszerétől: a legelterjedtebb fizetési mód a banki csekk. Ez egy váltó, amelyben a kiállító fizetési megbízást ad a saját bankjának, hogy akinek a nevére kiállította a csekket, az beválthatja azt. A csekken szereplő összeget 1-2 napon belül jóváírja a bank akinek a nevére ki volt állítva. Furcsa érzés leülni a közjegyző irodájában egy 2 millió euros csekket a kezünkben tartani, ami “csak” egy papír fecni, de akkor és ott ilyen sokat ér. A közjegyző ellenőrzi az adatokat és az aláírás után a vevő csekket ad, az eladó átadja a kulcsokat.

10) Adófizetés

Az szerződéskötés után a közjegyző nem adja ki az eredeti dokumentumot, hanem annak digitális másolatát adja oda, melyet COPIA SIMPLE néven kell kérni. Az ügyvéd munkája itt még nem fejeződik be, hiszen a közüzemi számlákat ( víz, villany, gáz) át kell íratni a szolgáltatóknál az új tulajdonos nevére. A másik fontos feladata, hogy a vételárból visszatartott összegekkel elszámol mind ez eladó ügyvédje mind a vevő felé. Rendezi az esetleges tartozásokat és befizeti az adóhivatalnak a 3% nem rezidens adót is ha az eladó nem spanyol adóalany.

Az escritura ( adásvételi szerződés) után 45 napon belül meg kell fizetni az ingatlan névbeírási adóját, amely a jelenlegi szabályok szerint a vételár 7%-a. A közjegyző állapítja meg, hogy mennyi a valós vételár, függetlenül attól, hogy az adásvételi szerződésben milyen összeg szerepel. Ezt is a vevő ügyvédje intézi, gondoskodik róla, hogy időben megérkezzen a megállapított összeg az adóhivatal számlájára.

Mint láttuk ez egy hosszú folyamat, mely általában az ajánlattételtől a szerződéskötésig kb 60 napot vesz igénybe. Vannak ennél gyorsabb ügyletek is, a legrövidebb 2-3 hét lehet, ennél hamarabb szinte lehetetlen minden igazolást beszerezni. A leghosszabb a felek megállapodása szerint lehet több hónap is, akár egy év, de nem érdemes nagyon elnyújtani az ilyen ügyleteket, mert ha bármi történik az eladóval, csak egy privát szerződés lesz a vevő kezében. ( pl. a az eladó elhalálozik) Ha megszületett a megállapodás a vevő és eladó között, akkor elsősorban a vevő érdeke, hogy minél hamarabb közjegyző előtt aláírt hivatalos adásvételi szerződés legyen a kezében.