Hogyan számolják a spanyolok az ingatlan alapterületét?


hasznos alapterület, épített alapterület Marbella Ingatlan

Az ingatlan alapterület számítás alapvető fontosságú az ár meghatározásában. Sok esetben látjuk, hogy egy adott négyzetméterrel hirdetnek ingatlant Marbella-n, majd amikor a vevő leméri a pontos adatokat, esetleg tervrajzot készít, kiderül, hogy az ingatlan kisebb méretű mint a hirdetett m2. Azt is szokták kérni ügyfeleink, hogy kérjük le a földhivatalból az alaprajzokat, de sajnos Spanyolországban nem kötelező alaprajzot csatolni a földhivatali dokumentációhoz. Ha pedig a tulajdoni lapot vesszük alapul, az sem mindig pontos, főképp a régebbi lakások esetében, mivel van ahol a teraszokat, erkélyeket is beleszámolják, van ahol nem. Mindenek előtt fontos tisztáznunk, hogy gyakran kevernek két fogalmat: a hasznos négyzetmétert (Superficie útil) és a beépített négyzetmétert (Superficie construida) .

HASZNOS ALAPTERÜLET ÉS BEÉPÍTETT TERÜLET – MI A KÜLÖNBSÉG ?

Ahhoz, hogy megértsük a lehetséges eltéréseket egy ingatlan mérésekor, tisztában kell lenni a hasznos alapterület, a beépített felület és a közös felületekkel kialakított terület közötti különbséggel.

HASZNOS ALAPTERÜLET

Ez az ingatlan teljes, járható felületét jelenti, beleértve azt is ahol bútorok, szekrények vannak. Ily módon a válaszfalak, oszlopok vagy pillérek által elfoglalt helyet nem veszik figyelembe. Lakás esetében arra szolgál, hogy képet kapjunk a lakhatásra rendelkezésre álló tér nagyságáról.


BEÉPÍTETT TERÜLET

Ez magában foglalja a lakás kerületén belüli összes négyzetmétert, beleértve a válaszfalakat és a falakat is. Ha a fal közös a szomszéddal, a mérés a szomszédos fal közepétől kezdődik. A padlástér esetében a másfél méternél magasabb teret kell számításba venni.


BEÉPÍTETT TERÜLET KÖZÖS FELÜLETEKKEL

Ez a kataszterben szereplő méret. Ez a beépített felület, plusz a tornácok, galériák vagy folyosók arányos része. Ez azt jelenti, hogy egy hatlakásos épületben az előcsarnok, a lépcsőházak, lépcsőházak stb. egyhatoda minden egyes lakáshoz hozzáadódik.
Ezenkívül figyelembe kell venni a teraszok és egyéb külső terek mérésének problémáját. A földhivatali nyilvántartás szempontjából a fedett terasz hasznos alapterület, 50%-nak számít. Más szóval egy tíz négyzetméteres terasz öt négyzetméternek számít. Ha azonban a négy oldalukból három oldaluk zárt, akkor 100%-nak számítanak.

Spanyolországban két ingatlan nyilvántartás létezik, amelyek egymástól függetlenül működnek: az egyik a Tulajdoni Nyilvántartás, a másik pedig a Kataster Nyilvántartás.

1. A KATASZTER (TELEKKÖNYVI ) NYILVÁNTARTÁS

A telekkönyvi nyilvántartás ( Catastro Inmobiliario ) egy közigazgatási nyilvántartás, amely az adóhivatal fennhatósága alatt áll és az ingatlanok adatait rögzíti. Az előírásokat az Ingatlan Kataster Törvény határozza meg.

Fontos megjegyezni, hogy ellentétben a Tulajdoni Nyilvántartással, ebben a nyilvántartásban az ingatlan bejegyzése kötelező, és fő célja az IBI, az Öröklési és Ajándékozási Adó vagy a névreírási adó alkalmazásának alapjául szolgálni.

A kataszteri adatok nyilvánosak, és a Sede Catastro-n keresztül bármikor megtekinthetők. Csak a címet vagy a kataszter számot kell megadnia, hogy hozzáférjen az olyan információkhoz, mint a kataszteri hivatkozás, az ingatlan rendeltetése (lakóház esetén lakóingatlan), az építés éve és kataszter szerinti méretei. A letölthető adatok általában pontosan tükrözik az ingatlan alapterület és a telek valóságos méretét.

A kataszteri adatok nem egyeznek meg minden esetben a földhivatalban nyilvántartott tulajdoni lap (Nota Simple) adataival.

2. TULAJDONLAP (REGISZTER) NYILVÁNTARTÁS

A tulajdonlap nyilvántartás (Registro de la Propiedad) egy nyilvános szolgáltatás, amelynek fő feladata az összes változás, szerződési határozat és/vagy közigazgatási jogszabály és bármely más jog a tulajdoni jogot érintő bejegyzése. A nyilvántartás célja, hogy az ingatlanra vonatkozó összes információt megadja:

  • Az ingatlan leírása,
  • A tulajdonos(ok) megnezvezése
  • Az ingatlan terhei

A probléma ezzel a dokumentummal akkor merülhet fel, amikor az ingatlan tulajdonosa eladni kívánja az ingatlant, különösen azért, mert a vásárló részéről az eltérések bizonyos kétségeket okozhatnak. Mindenesetre fontos tudni, hogy amíg ilyen típusú eltérések vannak, mindig a tulajdonlap a élvez elsőbbséget, mivel a Kataszter csak egy adminisztratív nyilvántartás, és csupán az adott ingatlanra vonatkozó adók alkalmazásának alapjául szolgál. A tulajdonlap garantálja az ingatlan jogi szempontból szükséges összes információt.

Ha ki akarjuk javítani az eltéréseket a két szervezet adatai között, akkor meg kell határozni, hogy melyik szervnek vannak hibás adatai az ingatlanról és melyik a valódi. Miután kiderült, hol van a hiba, a Földhivatali Törvény különböző utakat biztosít a Kataszter, a Tulajdonlap Nyilvántartás és a földterületek fizikai valóságának eltérései megoldására. 2015-ben módosították a Földhivatali Törvényt, és az egyik célja az volt, hogy koordinálja a Tulajdonlap Nyilvántartást és a Kataszter Nyilvántartást annak érdekében, hogy elkerüljék az eltérő adatokat, és jobban azonosítsák az ingatlanokat.

Fontos tudni, hogy az ingatlan helyes bejegyzése érdekében a szabályok lehetővé teszik bizonyos hibákat a területtel kapcsolatban a Kataszter adataival összehasonlítva. Azonban ezek az eltérések nem haladhatják meg a 10%-ot. Ha meghaladják a 10%-ot, akkor az ügyvéd leállíthatja a tulajdonjog bejegyzését és elindíthat egy földhivatali eljárást. Ha az eltérés nem haladja meg a 10%-ot, akkor az okirat javítása nem igényel semmilyen eljárást, és az ingatlan bejegyzése nem akadályozható, feltéve, hogy az Ingatlanjogi Törvény más követelményeinek megfelelően van bejegyezve.