Az ingatlanvásárlás költségei Marbella-n


Amennyiben Ön Marbella-n ingatlant szeretne vásárolni, nincs semmilyen korlátozás erre vonatkozóan. Lényeges, hogy legyen NIE száma, melyet online időpont egyeztetéssel lehet elindítani az idegenrendészeti hivatalnál. Az ügyintézés nem bonyolult, de spanyol nyelvtudás nélkül nehezen lehet kiigazodni a helyi bürokráciában. Az ingatlan vásárlás során jogi szolgáltatásaink tartalmazzák a NIE szám megszerzését is, felesleges erre külön időt, pénzt és energiát pazarolnia. Bankszámlát nyitni nem kötelező, de ajánlott valamelyik spanyol bankban, hiszen innen vonják majd az ingatlannal kapcsolatos adókat és közüzemi számlákat. Az ügyletnek többféle adóvonzata van. Minden egyes adásvétel után ingatlan-átruházási adót vagy áfa-t kell fizetni, az adott ingatlan típusától függően.

Ingatlan-átruházási adó (ITP)

Ha az ingatlant lakásként használják, a vevőnek meg kell fizetnie az ingatlanátruházási adót (spanyolul Impuesto de Transmisiones Patrimoniales vagy ITP). Ezt az adót a privát adásvételi szerződésben szereplő, bejelentett eladási ár alapján számítják ki, kivéve, ha az ingatlan értéke az adóhivatal szerint magasabbnak minősül, amely esetben az adóhatóság az árat ennek megfelelően újraszámítja.

Ezt az adót az ingatlan elhelyezkedése szerinti önkormányzat adóhivatalának kell megfizetni, függetlenül attól, hogy az adásvételt hol írják alá.

Az ingatlanátruházási adó fizetési határideje a tulajdoni lap kiállításának naptári hónapjától számított 60 nap, Andalúziában az adó mértéke az átruházott ingatlan értékétől függően 8% és 10% között van. Például:

400,000€ -ig (8%)

400,000 €– 699,999 € (9%)

700,000€ felett (10%)

Tehát, ha Ön 300.000€-ért vásárol ingatlant Marbella-n, a fizetendő átruházási adó 24.000 € (300.000 € x 8%).

Ha 900.000€ értékű ingatlant vásárol, az átruházási adó 79.000 € (400.000 x 8% + 300.000 x 9% + 200.000 x 10%).

2021 áprilisa óta az Andalúziában egységesen, az ingatlan vételárától függetlenül 7%-ra csökkentették az ingatlan átruházási adót. Nem lehet tudni pontosan, hogy meddig tart ez a kedvezményes adózási időszak, hiszen csak átmeneti intézkedésről van szó a közleményben. Az adócsökkentés ösztönzőleg hatott elsősorban a 400.000€-nál magasabb értékű ingatlanok eladására.

Ha kíváncsi rá, milyen árat vesznek alapul az adó kiszámításánál, itt olvashat róla bővebben.

Ha Ön befeketetésként vásárol ingatlant azzal a céllal, hogy vásárlás után felújítja, esetleg csak javít az állapotán, új bútorokat tesz vele és haszonnal eladja, akkor lehetőség van adókedvezményre. Csak külön erre a célra létrehozott és ingatlanfejlesztéssel, mint tevékenységi kör bejegyzett cégeknek van lehetőségük az aktuális 7% helyett 2% átírási illetéket fizetni. Ugyan megtakaríthat 5% adó, de bizonyos költségekkel és kötelezettségekkel is jár az ilyen típusú tranzakció: Évente körülbelül 5000€ -ba kerül a cég fenntartása, mivel az ügyvezető után társadalombiztosítást kell fizetni és egy minimális könyvelői díjjal is számolni kell. A másik fontos tudnivaló, hogy az ingatlant 5 éven belül el kell adni, vagy ha ez mégsem valósul meg, akkor meg kell fizetni az adókülönbözetet.

Felmerül a kérdés, hogy lakhat-e Ön a befektetésként vásárolt ingatlanban, melynél kedvezményes (2%) adót fizetett? Erre a kérdésre egy másik bejegyzésben részletes választ kap.

Új építésű MARBELLA-i ingatlanok esetében fizetendő adók

Ha az ingatlan újonnan épült, és ez az első lakhatás, amelyet az építtető a vevőnek átad – az ingatlan-átruházási adó nem alkalmazandó, helyette a következő két adót kell megfizetni:

1. Áruforglami (ÁFA/ IVA)

Az áfát a vevő fizeti meg az eladónak (a vételárral együtt), és az eladónak közvetlenül az adóhivatal felé kell megfizetnie az áfát.

10% lakóingatlan estén

21% telkek, üzlethelyiségek, raktárak és garázsok esetében

2. Bélyeg-illeték (spanyolul: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD)

Általánosságban, amikor egy ingatlan megvásárlása ÁFA-köteles, a vevőnek ezen felül a vételár 1,2%-ának megfelelő összegű bélyegilletéket (AJD, spanyolul) kell fizetnie. Ezt a vevőnek kell megfizetnie, amelyet a tulajdoni lap aláírásától számított egy naptári hónapon belül (dátumtól dátumig) kell benyújtania önellenőrzési eljáráson keresztül. Ez tehát az új építésű ingatlanokra vonatkozik, a használt ingatlanok vásárlásakor ezt az illetéket nem kell megfizetni.

Ügyvédi munkadíj

Az ügyvédi munkadíj a vételár kb. 1%-a (+ÁFA), amelyet annak kell fizetnie, aki a jogi tanácsadást kéri, vagyis jelen esetben a vevőnek. Ha a vételár magas, vagy Ön visszatérő ügyfél, egyes ügyvédi irodák némileg csökkenthetik a díjakat. Néha az ügyfelek úgy gondolják, hogy inkább nem vesznek igénybe ügyvédet, hogy csökkentsék a marbellai ingatlanvásárlás költségeit. Azt javasoljuk, hogy mindig vegyenek igénybe ügyvédet. Egy jó ügyvéd nemcsak a tranzakciót bonyolítja le, hanem a vásárlást megelőzően széleskörű átvilágítást is végez, és az eladás után is számos szolgáltatást nyújt. Tanácsos az eladónak is rendelkeznie jogi képviselővel.

Hitel költségek

Ha úgy dönt, hogy banki finanszírozással vásárol ingatlant Marbellán, meglepődve tapasztalhatja, hogy az egyetlen költsége az ingatlanértékbecslés lesz. Ez 500€-tól +2.000€-ig terjed, a mérettől és az árbecsléstől függően. A jelzáloghitellel kapcsolatos minden egyéb költséget a hitelnyújtó bank visel, nem pedig az ügyfél. További információkért olvassa el “Minden, amit a hitel felvételéről Marbellán tudni kell” című cikkünket.

Közjegyzői díjak és ingatlan-nyilvántartási díjak

Ezek a díjak az ingatlan értékétől és más tényezőktől függően változnak, de általában nem haladják meg a vételár 0,5%-át; továbbá, ahogy a vételár nő, a százalékos arány csökken. Ezeket a díjakat a vevőnek kell megfizetnie.

Bank költségek

A banktól és a fizetési formától függ. Az utalás, csekk kiállításának költsége bankonként változó. A vételár megfizetése az eladó felé áltlalában banki csekkel történik, melynek kiállításáért a bank díjat számol fel. Ez nagyon eltérő lehet, attól függően, hogy mekkora összegről van szó, melyik bankot használja és milyen ügyfélprofilja van. Talán olyasmi, aminek érdemes utánajárni, amikor Marbellában bankszámlát nyitunk.

A közjegyzőnél szinte minden ingatlan adásvétel banki csekkekkel történik, nem pedig átutalással, és ennek oka, hogy Spanyolországban a banki utalások egy része visszafordítható. Az azonnali utalás ez alól kivétel, de ezt sem szeretik a közjegyzők, ügyvédek, hiszen van úgy, hogy pár órába is beletelik, mire egy nagyobb összeget jóváírnak az eladó számláján. A Move2Marbella jogi szakemberei banki átutalással is vállalnak adásvételi ügyleteket, akár közvetlen magyar bankból is.

Ügynökségi díj

Az eladó fizeti, hacsak másként nem állapodtak meg. Általában a vételár pár %-kos része ( 2-5%) melyen az esetek többségében 2 ügynökség osztozik. Az egyik a vevő a másik az eladó érdekében jár el, fontos szerepük van a felek közti kommunikációban, az ártárgyalások lefolytatásában. Megegyezést követően az ügynökség készíti el részletes bútorleltárt, mely az adásvételi szerződés melléklete lesz. Munkatársaink segítenek az ügyvédeknek a hiányzó dokumentumok beszerzésében, az energetikai tanúsítvány elkészítésében, hitelfelvétel esetében pedig a banki értékelő biztos munkáját is segítik.