Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózása


Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelemre általában adófizetési kötelezettség terheli. A pontos adók és adókulcsok azonban országonként változóak lehetnek. Általánosságban elmondható, hogy a bérbeadásból származó jövedelem után az adóalap a bevétel összege, amelyből levonhatók az meghatározott költségek és adókedvezmények.

Ha magánszemély a tulajdonos, akkor a bérbeadásból származó jövedelemre az “IRPF” (Személyi Jövedelemadó) vonatkozik, ha pedig vállalkozásként adja bérbe az ingatlant, akkor a társasági adó szerint kell megfizetni az adókat. Mindkét esetben levonhatók az adóalapból bizonyos költségek. Az alábbiakban nézzük át részletesen az egyes verziókat:

1.TERMÉSZETES SZEMÉLY

Természetes személyként – Ingatlant vásárolhat a saját nevére, és gond nélkül bérbe adhatja az ingatlanát. Ez a bérbeadási tevékenység a személyi jövedelemadó hatálya alá tartozik, a “rezidens” vagy “nem rezidens” státusz esetén is.

1.1 NEM REZIDENSEK JÖVEDELEMADÓJA – IRNR

Ha Ön nem rezidens Spanyolországban (ami azt jelenti, hogy a naptári év során 183 napnál kevesebbet tartózkodik Spanyolországban), és itt ingatlantulajdonnal rendelkezik, akkor teljesítenie kell adókötelezettségeit, mivel Ön a nem rezidensek spanyol jövedelemadója, az úgynevezett IRNR szerint adózik.

A nem rezidensek jövedelemadója vagy IRNR közvetlen adó a Spanyolország területén nem Spanyolországban lakó magánszemélyek és szervezetek által szerzett jövedelemre.

Az EU tagállamában élő nem rezidensek, akik Spanyolországban adják bérbe ingatlanukat, 19%-os jövedelemadót fizetnek a nettó hozam (nem a bruttó bérleti díj) után.

Ezek a befektetők levonhatják az ingatlan összes költségét, az ingatlan bérbeadásának időtartamával arányosan.Néhány a levonható költségek közül:

  • közjegyzői díjak
  • IBI (ingatlanadó)
  • szemétszállítási díj
  • az ingatlan értékcsökkenése
  • javítási és karbantartási költségek
  • közös költség
  • az ingatlan megszerzésére vagy fejlesztésére felvett hitelek kamatai
  • jogi költségek

1.2 REZIDENSEK JÖVEDELEMADÓJA – IRFP

Ha Ön Spanyolországban rezidens, azaz a naptári év során több mint 183 napot tartózkodik az országban, akkor Önt terheli az IRPF néven ismert személyi jövedelemadó.

Az IRPF egy közvetlen személyi jövedelemadó, amely az Ön teljes jövedelmén alapul, beleértve a fizetését, a nyugdíjakat és az esetleges bérbeadásból származó jövedelmeket. Az adóköteles jövedelem a megszerzett jövedelem és a spanyol törvények szerint levonható kiadások közötti különbség.

Ezért, ha Ön spanyol illetőségű ingatlantulajdonos, akkor a bérbeadásból származó jövedelmét az éves IRPF jövedelemadó-bevallásában (“IRPF”, “rendimiento de capital inmobiliario”) kell bevallania. Ebben az esetben az EU állampolgárok ugyanazokra az adókulcsokra és adókedvezményekre jogosultak, mint a spanyol állampolgárok.

Az IRPF progresszív, ami azt jelenti, hogy különböző sávok vannak attól függően, hogy mennyit keres. Fontos megjegyezni, hogy ezek az adókulcsok Spanyolország egyes régióiban eltérőek. Azonban, hogy közelítőleg meg tudjuk adni, az alábbiakban a spanyol állam által 2019-ben meghatározott jövedelemadó-sávok szerepelnek:

0-12.450€ 19%
12.450€ – 20.200€24%
20.200€ – 35.200€30%
35.200€ – 60.000€37%
60.000€ –45%

Ez az adókulcs alacsonyabb, mint a spanyol társasági adó (25 %), és kisebbek a működési költségek, de ezzel szemben alacsonyabbak az adócsökkentési lehetőségek, mivel csak bizonyos költségfogalmak csökkentésére van lehetőség, és kizárólag az ingatlan tevékenységének időtartama alapján arányosítva.

2. JOGI SZEMÉLY

A Spanyolországban található ingatlan bérbeadásából származó jövedelmek után Spanyolországban kell adót fizetni, a Spanyolország és a legtöbb európai ország közötti kettős adóztatást elkerülő megállapodások alapján.

Ha a tulajdonos egy vállalkozás, akkor az ingatlan bérbeadásából származó jövedelemre az “Impuesto sobre Sociedades” (IS, Társasági Adó) vonatkozik. Az IS adókulcsa általában 25%, de eltérhet az adózó által fizetett adó összegétől és más tényezőktől függően. Az adóalap az ingatlan bérbeadásából származó bruttó jövedelem, amelyből levonhatók az engedélyezett költségek és adókedvezmények.

Jogi személyként két alapvető módon lehet ingatlant vásárolni és bérbe adni Spanyolországban:

2.1 HAZAI VÁLLALKOZÁS FIÓKTELEPE-KÉNT

Ha bérbeadási tevékenységet szeretne folytatni Spanyolországban, akkor a bejegyeztetheti cégét Spanyolországban. Abban az esetben, ha már van az Ön országában létrehozott cége, akkor a cégén keresztül vásárolhat, feltéve, hogy az alapszabályában felhatalmazást kapott a bérbeadási tevékenység végzésére. Le kell fordítani a cég alapító okiratát és ki kell kérni a spanyol adóhatóságtól egy adószámot.

2.2. SPANYOL JOGI SZEMÉLYKÉNT (SL VAGY SA)

Abban az esetben, ha Ön tartós üzleti tevékenységet kíván folytatni Spanyolországban, és az előző esethez hasonlóan anyagi és/vagy emberi erőforrásokat (alkalmazottakat stb.) kíván Spanyolországban foglalkoztatni, választhatja egy független vállalat létrehozását Spanyolországban, amely vagy SL (Limited Company) vagy SA (Sociedad Anónima) lehet. Ezek teljesen független vállalkozások, nem az Ön vállalatának “fióktelepeként” vagy “leányvállalata-ként” fog működni.

Ez az üzleti tevékenység, valamint az általa generált bevételek és kiadások a spanyol társasági adó hatálya alá tartoznak, 25%-os adókulccsal. Ez az adó magasabb, mint a jövedelemadó, és magasabbak a működési költségei (könyvelő, adótanácsadók stb.), de a tevékenységből származó összes veszteséggel és kiadással együtt széles körű adócsökkentési lehetőségekkel rendelkezik.